来源：成功营销

“总裁级人物不仅需要第一办公空间，更需要一个第二办公空间。第一办公空间是企业高层日常办公的地方，第二办公空间则可以用来聚会、接待贵宾、宴客、商务谈判、休闲娱乐等，私密性要好。”这是5月19日京桥国际公馆项目盛大开盘之前，摩根士丹利公司对此项目的评价。

京桥国际公馆是北京中民信房地产开发有限公司收官之作——观缘2期，定位为私家CLUB式贵宾公馆，项目集商务、居住、休闲、健身于一体，充满人文关怀与商务创新的时代商务中心领地，基于该项目的多功能性，项目推出新概念为“精英阶层第二办公空间”。

第一办公空间是企业用来处理日常公务的地方，可以公司购买，也可承租场地等。从第一办公空间到第二办公空间，国外越来越多的大中型企业都已经开始投身“第二办公空间”的热潮之中：在新经济的冲击下，传统的商谈与会客模式正在逐步受到巨大的挑战，更具有颠覆性、更符合前沿需求的多功能贵宾公馆则逐渐生成。

地产界权威人士则认为，位于土地极为稀缺的北京西二环咫尺之遥，中民信出品的京桥国际公馆项目，在地理位置上具有巨大优势；而在产品定位上，“精英阶层第二办公空间”更体现了其稀缺性的定位价值，因此其更具有核心竞争力。

“第二办公空间”的市场定位

“第二办公空间”是专门为各界精英人士量身打造的产品，其特点是集商务、居住、休闲、健身等多功能于一身，并具有高度私密性，是精英们离开办公室后接待贵宾，与私交甚密之友洽谈商务、交流感情的专属空间，是一种E时代办公样式的新拓之地。

作为对现代主义的一种提升，“第二办公空间”以贴近人的需求、重视环境文脉的理念应运而生，围绕着尊重人性、前卫、温馨的理念，成功柔化了呆板的建筑与办公居所的空间感受，为各阶层精英，创造一个更迎合其工作、生活方式和品位环境的新商务模式。

多数精英人士不仅期望“第二办公空间生活”具备办公功能，同时也注重其专属性、尊崇性和休闲性。拥有“第二办公空间”，已经不单纯是身份和地位的象征，而是当前市场一项不可忽视的需求。在当前国内地产市场尚未出现“第二办公空间”这一理念时，京桥国际公馆推出的多功能贵宾公馆无疑填补了这一市场空白。

在新商务模式基础之上的京桥国际公馆对自己的目标客户群也很明确。“我们针对的就是各阶层的精英阶层、总裁级的客户群。而且，我们提出了为目标客户群打造第二办公空间的概念。精英们、老板级人物离开办公室后，用来接待贵宾以及与私交甚密的朋友洽谈商务，交流感情专属空间。从广义来讲，第二办公空间也可以看作办公样式新的成果，作为对现代主义的提升。”有关人士在解释京桥国际公馆倡导的“第二办公空间生活”概念时说道。

通过实地走访和对大量调查数据的研究，发现对“第二办公空间”的需求呈上升趋势的主要有以下几部分：

一、大型企业。这部分企业经常要接见客户，洽谈生意。多功能贵宾公馆恰恰能够为他们提供完善的商务配套和私密空间，因此京桥国际公馆对这部分客户具有很强的吸引力。

二、大型企业驻京机构。大型企业驻京机构人员流动性较大，但又对服务性和办公性要求较高。一般的场所不能满足这种双重需求。拥有了多功能贵宾公馆，优越的星级服务和接待场所则会为其解决一切后顾之忧。

三、外省市政府驻京办事机构。由于京桥国际公馆所在地是“中央行政办公区”，可以吸引大量的外省市政府有关部门在此设立驻京办事机构，京桥国际公馆可为其提供一整套办公、居住、接待功能。方便其与中央各部委建立联系，以此提高工作效率。

四、私营企业老板。这个群体中有相当一部分人对北京的房地产市场感兴趣，希望投资。同时，也有一部分人从住宿、办事方便的角度出发，希望能够在北京找到一处合适的集会客、办公、休闲于一体的场所。多功能贵宾公馆可以说是为其量身定做。

有关数据显示，近两年楼市热销楼盘约有七成在规划中建有会馆，这些会馆中有超市、餐厅、电影厅、阅览室、健身室等多种配套服务，有的开发商甚至建了会馆步行街，其实就是商业街。然而，这些会馆虽然在设计建设上倾注着开发商的大量心血，在销售中也作为项目的热点和亮点隆重推出，却往往存在着一系列的后期问题。

而“多功能贵宾公馆”这一概念，既具备了传统会馆的可取之处，同时又在服务理念和产品定位上积极创新，突破了原有模式，突出表现为：它能够满足客户的居住需求、具备了办公功能、在满足休闲娱乐的功能同时又注重打造社交平台，并且它还具有宴客、聚会功能……正是基于此的种种创新之处，使一个真正属于精英人士的“第二办公空间”亮相于房地产市场。

稀缺的地段，稀缺的“第二办公空间”

关于“第二办公空间”，新加坡东亚经济圈城市发展研究中心提供的市场调查报告表明：“第二办公空间”的特征在于，客户群体只限于位于金字塔尖的人群，它们的理念很简单：只为最高端的人群提供最高端的服务。

京桥国际公馆的整个项目位于寸土寸金的西二环与平安大街交叉枢纽的西北角。对于京桥国际公馆选址寸土寸金的不惜血本，负责本项目营销策划的千秋业地产总经理王金亭认为：“京桥国际公馆最与众不同的是身处闹市之中，但却相当隐逸。能闹中取静，在体会生活、社会、商务便利的同时，又拥有郊外会议中心里所拥有的环境。”金融街国际商圈、中央财政办公区、海淀高科技园区都是京桥国际的左邻右舍，整个项目独享着城市中心地带的交通、商业、娱乐、教育、医疗等优越的市政配套设施。

同时，京城“东富西贵”的房产经久定律也奠定了项目天生的高端定位。“二环之内不再批地”的政府规定，更使项目成为区域内有限的稀缺资源，注定了项目的升值潜力，成就项目不可复制的品质。对此，王金亭认为：“定位于社会精英阶层的京桥国际公馆总共只有42户，约有16个国家部委围绕在项目周边。无论从政治上、经济上或者从生活需求来讲，京桥国际公馆所处的区域都是一个中心，而且周围也没有同类的产品。”

“第二办公空间”即弹性商务办公空间的出现，实现了灵活分隔组合，保证空间的通透性和办公的自由灵动。楼宇自控、光缆传输、办公通信自动化和完备的安防、消防系统等楼宇智能系统，全套接入智能化，使商务生活进退自如。

“业主觉得满意就是我们最大的荣耀，双方共赢才会利润最大化。这是我一直以来追求的信条。作为开发商，要为广大业主最大限度地负责，同时担负起繁荣这个地区的担子，操作这样一个项目，就应该对社会负责任，对客户负责任，对企业和自己负责任，因此我们在经营这个项目的时候，更要认真负责地投入更多的心血。我以前不是搞房地产专业的，可以说是个门外汉，但是我乐于跟结构专家、园林专家和装修专家讨论，站在业主的角度去思考问题，揣摩消费者的心理，实实在在地在项目上多为业主考虑，这样双方才会有信任感和踏实感。”北京中民信房地产开发有限公司齐董事长的话，为京桥国际公馆做出了最好的定位和注解。

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